[2O5-OS-21b] 不動産とAI

[2O5-OS-21b-02] 不動産研究における建物外観がもたらす印象の重要性に関する定量的検証

東京都内の低層賃貸住宅を対象としたケーススタディ

〇藤田 晋太朗¹、沖 拓弥¹ (1. 東京科学大学)

キーワード：賃貸住宅ビッグデータ、印象評価、建物外観、ヘドニック分析、画像生成AI

建物の外観は、その建物のみならず、街路の景観や街の印象にも影響を及ぼす重要な要素である。本研究では、賃貸住宅の外観から受ける印象を定量化し、建築年代や地域性、賃料との関係を分析するとともに、外観のどのような要素が特定の印象に影響を及ぼすかを明らかにすることで、不動産研究における建物外観がもたらす印象の重要性を示すことを目的としている。
具体的には、まず、賃貸住宅ビッグデータの一つであるLIFULL HOME'Sデータセットから、東京都内の3階建以下の賃貸住宅物件を抽出し、属性情報や画像特徴量をもとに複数物件を同一建物として統合したデータベースを構築した。次に、深層学習ベースの「外観印象評価推定モデル」[今出川 2023]を用いて、各建物の外観印象評価値（22項目）を推定した。多くの項目では、建築年代が新しいほど評価値が高い傾向が見られた。また、郵便番号区単位の平均印象評価値をもとに、クラスター分析によって地域分類を試みるとともに、ヘドニック分析によって各評価項目が賃料に及ぼす影響度合いを定量化した。さらに、画像生成AIを応用し、特定の印象の向上に寄与する外観構成要素について考察した。